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疫后楼市观察:局部回暖,分化加剧

信息来源:          发布日期:2020-06-24

 随着疫情的阴霾逐渐散去,楼市复苏的迹象愈发明显。一二线城市出现久违的火爆场面,诸如深圳的“百万喝茶费”“千万级豪宅秒光”,杭州和成都的“万人摇号”,北京的“开盘14分钟售罄”等新闻不断刺激着购房者神经。与局部市场火热形成反差的是,多数三四线城市土地流拍不断,库存顶。根据上海易居房地产研究院的统计数据,截至4月底全国百城新建商品住房库存达4.7亿平方米,连续17个月同比增长。

在局部市场火热的背后,一些中小城市长期面临着房地产市场萎靡、经济发展失速的窘境,随着人才、资金等各类资源进一步向热点城市聚集,房地产市场区域发展不平衡将愈发明显。

━━━━多重因素支撑楼市回暖

5月份以来的市场表现看,一二线城市市场恢复明显,供求两旺;三四线城市则逊色很多。据世联EVS统计,5月份全国指标城市销售环比上升16.5%。其中一线城市上升12.8%,二线城市上升20.9%,三线城市上升10.8%,四线城市上升0.2%。存量住宅成交全线回升,销售面积环比上升9.5%。其中一线城市上升20.9%,二线城市上升4.7%,三四线城市上升4.1%。

从房企销售角度看,根据克而瑞发布的数据显示,5月TOP100房企单月实现全口径销售金额达到10915.4亿元,环比增长21.3%,同比增长12.2%。

5月份以来的楼市回暖并不令人感到意外,综合分析有以下原因:

首先是政策利好刺激。宽松的货币政策增加了市场流动性,房企融资环境大为改善,融资成本下降,这也为房企进一步拿地扩张增添了底气。对于购房者来说,银行信贷审批放宽、贷款成本降低也为加速入市创造了条件。虽然地方限购政策未能大幅放开,但诸如人才引进、放松落户、刺激投资等政策措施也对楼市形成实质性利好,热点城市吸引力加大。

   其次,大量优质楼盘的推出,使购房者有了更大的选择空间。随着疫情缓解,各地预售审批加速,条件放宽,大量优质楼盘涌向市场,造成供需两旺。以北京为例,4月份集中推出7个新盘,直接的结果是5月新建住宅销售超过5000套。进入6月,至少再有9个新盘推出,这样的批售节奏在以往并不多见。
最后,营销创新+让利促销。从疫情开始,各大开发商即打起了线上营销战役,各种“明星+直播+卖房”手法花样翻新。线上蓄客和广告宣传为疫情之后的线下成交打下了坚实基础。加上各种打折促销,效果充分显现。以恒大为例,通过全员卖房和大规模打折促销活动,一系列打折促销+线上营销,恒大连续5个月实现销售正增长,前5月合约销售额约2727.9亿元,同比增17.8%;累计合约销售面积3007.9万平方米,同比增39.6%。
━━━━房价总体平稳半数城市环比上涨
    根据中国房价行情网的二手房成交数据,318个列入统计的城市中,5月份房价同比上涨的243个,同比下跌的仅75个;环比上涨的157个,与下跌城市基本持平。5月份一线城市同比涨幅深圳最高,达到16.68%;上海、北京、广州同比分别上涨5.6%、3.01%和2.85%,保持稳定。在严格的调控政策之下,深圳成为一线城市中特例,不仅涨幅遥遥领先,房价绝对值也超越北上广,达到7.28万元/平方米。

    除深圳外,房价涨幅居前的多为三四线城市,其中鄂尔多斯同比上涨24.23%居首,宿迁、德宏、西宁、连云港等三四线城市分列2——5位,涨幅分别为21.47%、20.52%、19.86%、19.24%。这些城市多数属于房价基数较低,前期滞涨,有一定的补涨因素。值得注意的是10年前因炒房与温州齐名的鄂尔多斯,在经历了房价“从2万到3000”的断崖式暴跌之后,今年又重新站上涨幅榜榜首,但此时的平均单价也仅为7581元/平方米。
    从环比数据看,环比涨幅居首的是阜阳,涨幅达到9.61%,其次是兴安、通辽、武汉、滨州、沈阳、吕梁、东莞、萍乡和三亚。阜阳房价的上涨,主要因素源于去年楼市限价政策的放开,造成土地溢价率上升,直接影响到房价。武汉作为本轮新冠肺炎疫情的“震中”,虽然深受疫情影响,但不失中部枢纽的地位,房地产市场复苏势头也最为迅猛。5月武汉新房成交13674套,同比上涨超过8成。“红五月”开盘55次,过半数楼盘备案均价上涨。
━━━━全国房价收入比总体下降
    中房智库连续多年对全国主要城市房价收入比进行统计,从今年的统计数据看,35个大中城市(直辖市、省会城市和计划单列市)房价收入比与去年同期相比均有所下降,其中北京、福州、海口、南京和青岛降幅最为明显。这一方面说明近年来的房地产调控效果有所显现,房价得到有效控制;另一方面,城镇居民可支配收入涨幅明显高于房价涨幅,居民的购买力明显提升。
    从房价收入比排名来看,深圳连续3年位列房价收入比榜首,房价收入比达到34.95;北京、厦门、上海、福州紧随其后。三亚虽然没有列入该榜单排序,但其房价收入比已达到28.18,超过北京的26.69,仅低于深圳。
在列入排名的35个大中城市中,银川、长沙、乌鲁木齐、呼和浩特和贵阳房价收入比最低,分别为5.33、6.03、6.04、7.22、7.33,5个城市均为中西部城市。


 

 


━━━━市场分化加剧
    市场分化首先体现在区域发展不平衡愈发明显。由于地理位置、资源禀赋、人口等多种因素影响,我国房地产市场发展不平衡的现状长期存在。疫情之下宽松的货币政策和财政信贷政策等利好因素相叠加,一些热点城市房地产市场将很快摆脱疫情困扰,人口和资源的聚集导致城市的虹吸效应加剧。而一些中小城市由于资源禀赋的差异,在疫情打击之下愈发缺少经济支撑,形成恶性循环。
    从房价绝对值看,一线城市和部分二线城市房价居高不下,单价2万元以上的城市有15个,均为沿海发达城市。单价最高的深圳达到7.28万元/平方米,而单价最低的鹤岗只有2377元/平方米,二者相差30余倍。从同比环比跌幅数据看,跌幅居前的均为三四线城市。西双版纳、甘孜、孝感等城市同比跌幅超过10%;甘孜、孝感、赣州、崇左、安庆、白城、南阳、铜川、佳木斯、金昌等城市环比跌幅均超过5%。这些城市有的是因前期过度炒作,如西双版纳和崇左即是如此;有的则是人口流出、城市空心化严重,房地产市场长期低迷,例如东北大多数城市、西部欠发达城市。
    另一种分化是房企之间的分化。疫情之下,优质房企能够更充分享受到融资便利和各种政策利好,获取资源和信息的能力、创新能力更强。这些房企紧抓市场发展机遇,创新营销模式,加大销售力度,为未来业绩释放提供支撑。这一点从前5个月房企的营销数据便可清晰可见。对于中小房企而言,疫情影响可能是致命的打击,将有更多的房企在市场竞争中被淘汰。从媒体公布的数据看,截至目前已有208家房企破产,这或许仅仅是一个开始。